Director ausente: no siempre es necesario posponer la reunión
Puede suceder: la junta de condominios lleva semanas convocada, el aviso se ha entregado debidamente, los condóminos se han liberado de otros compromisos y, puntualmente, se presentan para hablar de presupuestos, obras o citas. Pero a última hora, llega la noticia: el administrador no podrá asistir . ¿Qué hacer: posponerlo todo o seguir adelante de todas formas? Intentemos comprenderlo mejor.
El administrador no es esencial para la validez de la reunión
El primer punto que debe aclararse es que la junta no pierde su validez si el administrador no asiste.
Los artículos 66 y 1136 del Código Civil, que regulan respectivamente la convocatoria y la validez de los acuerdos, no vinculan en modo alguno la regularidad de la junta a la presencia del administrador. La ley solo exige que la convocatoria se emita dentro del plazo legal , al menos cinco días antes de la fecha prevista, que se especifique el lugar , la fecha , la hora y el orden del día, y que se alcance el quórum requerido (en primera o segunda convocatoria). Si se cumplen estas condiciones, la junta puede celebrarse regularmente , incluso en ausencia del administrador.
El papel del administrador en la asamblea
Es importante recordar que el administrador no es un órgano decisorio dentro del condominio. Su función dentro de la asamblea es informar sobre el progreso de la administración, proporcionar aclaraciones contables o técnicas y levantar actas de la reunión. Sin embargo, las decisiones recaen exclusivamente en los condóminos presentes. En ausencia del administrador, la asamblea podrá designar un presidente y un secretario , elegidos entre los presentes, para presidir la reunión y redactar el acta. Las actas serán válidas siempre que estén firmadas por el presidente y el secretario designados.
Cuando la asamblea aún pueda reunirse
En la práctica, la ausencia del director no es un obstáculo insalvable. Si el orden del día trata asuntos sencillos o rutinarios , como el nombramiento de representantes, la discusión del reglamento interno o el intercambio de información, la reunión puede desarrollarse sin problemas.
Además, si el propio administrador convocó la reunión pero no puede asistir por razones de salud o compromisos inesperados, no es necesario volver a convocar la reunión : la notificación sigue siendo válida y la reunión aún puede deliberar.
De hecho, según algunas sentencias (incluida la del Tribunal de Milán de 27 de mayo de 2010), la ausencia del administrador no afecta la validez de los acuerdos , a menos que pueda demostrarse que su ausencia impidió a los propietarios del condominio comprender o discutir adecuadamente un tema complejo.
¿Cuándo es mejor posponerlo?
La situación es diferente cuando el orden del día incluye puntos que requieren la presencia activa del director. Por ejemplo, la aprobación de las cuentas anuales , que requiere un informe y la oportunidad de aclarar los datos financieros; la discusión de trabajos extraordinarios o estimaciones preparadas por el director; y la revocación o reelección del director , momento en el que se le debe dar la oportunidad de responder a cualquier objeción.
En estos casos, la mayoría de los propietarios de condominios pueden decidir posponer la reunión , justificando su decisión en el acta. Sin embargo, se trata de una decisión de conveniencia , no de un requisito legal.
